자녀에게 부동산, 재산 물려줄 때 상속 or 증여 비교해보기

📌 목차

• 1. 상속세 & 증여세 세율 및 누진 공제액 비교표
• 2. 상속 vs 증여, 세금은 얼마나 나올까?
• 3. 상속 or 증여, 어떤 방법이 더 유리할까?
• 4. 상속·증여 시 유의할 점
• 5. 다른 나라의 상속세와 증여세

 

 5억원대 아파트를 자녀에게 물려주고 싶다면 상속 vs 증여, 어떤 방법이 세금 부담이 적을까요? 부모님께서 자녀에게 재산을 물려줄 때 가장 고민하는 것이 바로 “상속이 유리할까, 증여가 유리할까?”입니다. 오늘은 상속과 증여의 차이, 그리고 어떤 방법이 더 유리한지 상황에 따라 비교 설명해 보겠습니다. (상속세 최고세율을 40%로 낮추고 자녀공제액을 1인당 5억으로 올리는 개정안은 2025년 2월 기준 아직 국회를 통과하지 못했습니다. 여전히 논의 중인 안건으로 증여세법 역시 꾸준히 개정에 대한 의견이 나오고 있으나 아직 진행되고 있지 않습니다.)

 

1. 상속세 & 증여세 세율 및 누진 공제액 비교표

과세 표준(공제 후 금액)	상속세 & 증여세 세율	누진 공제액
1억원 이하	10%	-
1억 ~ 5억 원	20%	1,000만 원
5억 ~ 10억 원	30%	6,000만 원
10억 ~ 30억 원	40%	1억 6,000만 원
30억 원 초과	50%	4억 6,000만 원

 

 

2. 상속 vs 증여, 세금은 얼마나 나올까?

 

5억 원 아파트를 자녀에게 상속할 경우

• 상속은 시가(실거래가) 기준(시가를 확인할 수 없을 시 유사 거래, 감정평가액, 공시가격을 활용하여 평가)
• 상속세 과세표준 = 상속받은 재산 - 공제 금액
• 기본적으로 기초공제(2억 원) + 자녀 공제(5,000만 원) 등이 적용됩니다.
• 예제 계산: 5억 원짜리 아파트 상속 시 기초공제(2억 원) + 자녀공제(5,000만 원) = 공제 후 과세표준 2억 5,000만 원
• 상속세율 적용: 1억 원 × 10% = 1,000만 원 + (2.5억 원 - 1억 원) × 20% = 3,000만 원 - 누진 공제액 1000만 원
• 총상속세 = 약 3000만 원입니다. (실제 상속의 경우 장례비용을 차감할 수 있고 자진 신고 시 3%의 세액공제를 받을 수 있는 등 이런저런 변수가 있을 확률이 높으므로 대략적인 금액인 점을 감안하고 봐주세요)

5억 원 아파트를 자녀에게 증여할 경우

• 증여는 시가(실거래가) 기준(시가를 확인할 수 없을 시 유사 거래, 감정평가액, 공시가격을 활용하여 평가)
• 증여세 과세표준 = 증여받은 재산 - 공제 금액
• 성인 자녀가 부모에게서 증여받을 경우, 5,000만 원까지는 비과세, 미성년자는 2,000만 원까지만 비과세
• 예제 계산: 5억 원짜리 아파트 증여 시 (성인 자녀 기준) 공제 후 과세표준 = 5억 - 5,000만 원 = 4억 5,000만 원
• 세율 적용: 1억 원 × 10% = 1,000만 원 + 3억 5천만 원 × 20% = 7,000만 원 - 누진 공제액 1,000만 원
• 총 증여세 = 7,000만 원 입니다.

10억 원 아파트를 자녀에게 상속할 경우

• 상속세 과세표준 = 상속받은 재산 - 공제 금액
• 기본적으로 기초공제(2억 원) + 자녀 공제(5,000만 원) 등이 적용됩니다.
• 10억 원 - 기초공제 2억 원 - 자녀 공제 5,000만 원으로 과세표준은 7억 5,000만 원입니다.
• 상속세율 적용 (누진 공제 포함): 1억 원 × 10% = 1,000만 원 + (5억 원 - 1억 원) × 20% = 8,000만 원 + (7.5억 원 - 5억 원) × 30% = 7,500만 원 - 누진 공제액 6천만 원
• 총 상속세 = 약 1억 500만 원 입니다.

10억 원 아파트를 자녀에게 증여할 경우

• 증여세 과세표준 = 증여받은 재산 - 공제 금액
• 성인 자녀가 부모에게서 증여받을 경우, 5,000만 원까지는 비과세, 미성년자는 2,000만 원까지만 비과세
• 예제 계산: 10억 원짜리 아파트 증여 시 (성인 자녀 기준) 공제 후 과세표준 = 10억 - 5,000만 원 = 9억 5,000만 원
• 세율 적용: 1억 원 × 10% = 1,000만 원 + (5억 원 - 1억 원) × 20% = 8,000만 원 + (9.5억 원 - 5억 원) × 30% = 1억 3500만 원 - 누진 공제액 6천만 원
• 총 증여세 = 1억 6500만 원 입니다. (취득세 별도)

상속 vs 증여, 장단점 비교

• 상속: 기초 공제 2억원 과 자녀 공제 5천만 원의 금액적 혜택으로 증여보다 세금이 적게 나옵니다. 배우자 공제는 최대 30억 원이므로 대다수는 세금이 없습니다. 그러나 상속세 신고는 상당히 복잡하고 가족 간의 불화가 발생하는 일도 많습니다. 생전 재산에 대해 합의를 해두는 것이 도움이 됩니다.
• 증여: 성인 자녀 기준 기초 공제 5천만 원 외에 공제가 없어 세금이 상속세보다 높게 나옵니다. 그러나 10년 단위로 5천만 원씩 공제해 주므로 계획적으로 자녀에게 증여한다면 일괄 상속하는 것보다 절세효과를 볼 수 있습니다. 10년 이내에 추가 증여할 경우 합산해서 과세하므로 주의가 필요합니다. 또 주택을 증여받을 경우 취득세가 발생합니다. 기본적으로 3.5%의 세율을 적용하지만, 다주택자가 조정대상지역의 3억 원 이상의 주택을 증여할 경우 12%의 중과세가 부과될 수 있습니다.

 

3. 상속 or 증여, 어떤 방법이 더 유리할까?

 

상속이 유리한 경우

• 부동산·사업체 등 ‘장기 보유’ 재산이 많을 경우 상속세는 재산 평가액을 기준으로 부과되므로, 시간이 지나면 낮은 평가액이 적용될 수도 있습니다. 반면, 증여세는 증여 시점의 시가를 기준으로 과세하므로, 가까운 미래에 가격이 상승할 가능성이 있는 자산은 상속이 더 유리할 수 있습니다. 부모가 10억 원짜리 건물을 자녀에게 증여하면 증여세가 40~50%까지 부과될 수 있습니다. 하지만 상속할 경우 배우자·자녀 공제 등을 통해 세 부담을 줄일 수 있습니다.
•  배우자가 함께 재산을 상속받을 경우 최소 5억 원(최대 30억 원)까지 공제할 수 있습니다. 따라서 배우자가 생존해 있을 경우, 상속세 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 배우자가 20억 원을 상속받아도 최대 30억 원 공제를 받을 수 있어 세 부담이 없습니다. 반면, 증여하면 배우자에게도 증여세가 부과됩니다.
• 상속 공제를 최대한 활용하고 싶을 때 기초공제 2억 원 + 배우자공제(최대 30억 원) + 자녀 공제 + 주택공제 등을 활용하면 세 부담을 줄일 수 있습니다.

증여가 유리한 경우

• 자녀가 창업을 하거나, 부동산을 이용한 사업을 운영할 계획이라면 미리 증여하여 자산을 활용할 수 있도록 하는 것이 유리합니다. 자녀가 사업을 시작하려고 하는데 자금이 필요하다면, 미리 증여를 통해 재산을 이전하면 도움이 될 수 있습니다.
• 부동산, 주식 등 미래에 자산 가치가 크게 오를 것으로 예상될 때는 미리 증여하는 것이 상속보다 유리할 수 있습니다. 상속은 사망 시점의 시가를 기준으로 과세하므로, 부동산 가격이 상승하면 상속세 부담이 더 커질 수 있습니다. 현재 5억 원짜리 건물이 10년 후 15억 원이 된다면, 지금 증여하면 5억 원 기준으로 증여세를 납부하지만, 나중에 상속하면 15억 원 기준으로 상속세가 부과되는 것입니다.
• 10년마다 나누어 증여할 수 있는 경우 부모가 10년 단위로 증여하면 공제 혜택을 활용하여 절세할 수 있습니다. 배우자는 6억 원 공제 / 성인 자녀는 5,000만 원 공제 / 미성년자는 2,000만 원 공제가 됩니다. 20년 동안 두 번 증여하면 자녀 1명당 총 1억 원까지 증여세 없이 증여가 가능합니다.

 

4. 상속·증여 시 유의할 점

• 증여 후 10년 이내 사망 시, 상속세로 다시 과세될 수 있습니다.
• 부동산 증여 시 취득세 부담을 고려해야 합니다. (최대 12%)
• 미성년자에게 증여 시 소득 출처 조사를 받을 수 있습니다.

 

5. 다른 나라의 상속세와 증여세

국가	상속세 최고세율	증여세 최고세율	주요 특징
한국	50%	50%	배우자·자녀 공제 활용 가능
일본	55%	55%	세율이 높지만, 장기 분할 증여 가능
미국	40%	40%	공제 한도가 1,158만 달러(약 140억 원)
영국	40%	40%	공제 한도 32만 5천 파운드(약 5억 원)
독일	30%	30%	직계 가족 공제 혜택 큼
캐나다	없음	없음	사망 시 양도소득세만 부과